Vademecum sul Bonus Ristrutturazioni 2025: tetti di spesa, beneficiari, tipologie di intervento | Articoli

Bonus ristrutturazione 2025, cos’è?

Bonus ristrutturazione, aspetti generali

Il bonus ristrutturazione consiste in una detrazione fiscale sulle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Questa detrazione è stata introdotta nel 1997 (legge 27 dicembre 1997, n. 449) e resa permanente nel 2011 dal decreto Monti con l’introduzione dell’art. 16-bis nel TUIR (Dpr 917/1986).

I contribuenti che effettuano le spese per recupero di abitazioni private e parti comuni di edifici residenziali possono detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) una parte delle spese sostenute per i lavori.

In particolare, chi effettua spese per alcune tipologie di interventi edilizi può beneficiare di una detrazione fiscale del 30%, 36% o 50% sull’imposta lorda (in funzione dell’anno di sostenimento della spesa e del tipo di immobile).

La
legge di Bilancio 2025
ha previsto una riduzione della detrazione in via definitiva al 30% con tetto di spesa a 48.000 € già a partire dal 2025 (era prevista al 2028). Tuttavia, il successivo comma 55 lett. b) modifica l’art. 16 del DL 63/2013 prevedendo in via transitoria per gli stessi interventi di recupero del patrimonio edilizio una detrazione pari a:

• 36% e spesa massima di 96.000 € per il 2025;
• 30% e spesa massima di 96.000 € per il 2026 e 2027.

Nel caso in cui le spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’abitazione principale, la detrazione sarà pari a:

• 50% e spesa massima di 96.000 € per il 2025;
• 36% e spesa massima di 96.000 € per il 2026 e 2027.

Dal 2028 il bonus ristrutturazione consisterà in una detrazione stabile del 30% con un tetto di spesa di 48.000 €.
Pertanto:

• detrazione pari a 50% e spesa massima 96.000 € nel 2025 se abitazione principale;
• detrazione pari a 36% spesa massima 96.000 € nel 2025 se altro tipo di abitazione;
• detrazione pari a 36% spesa massima 96.000 € nel 2026 e 2027 se abitazione principale;
• detrazione pari a 30% spesa massima 96.000 € nel 2026 e 2027 se altro tipo di abitazione;
• detrazione pari a 30% spesa massima 48.000 € dal 2028 in tutti i casi.

Come criterio generale, a detrazione viene suddivisa in 10 rate annuali di pari importo da compensare a partire dall’anno successivo a quello di sostenimento della spesa.

Inoltre, vige il criterio di cassa: il beneficio si applica nell’anno in cui viene sostenuta la spesa. Questo vale anche se il pagamento avviene prima dell’inizio dei lavori o dopo la loro conclusione.

Detrazione massima dal 2025

Il nuovo art. 16-ter TUIR introdotto dalla legge di Bilancio 2025 riordina la disciplina delle detrazioni, ponendo nuovi limiti: per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, gli oneri e le spese per i quali è prevista una detrazione risultano limitati in base al numero di figli, compresi i figli nati fuori del matrimonio riconosciuti e i figli adottivi, affiliati o affidati, presenti nel nucleo familiare del contribuente, che si trovano nelle condizioni previste nell’articolo 12, comma 2 del TUIR (a carico).

Di conseguenza, i bonus edilizi saranno condizionati da tetti di spesa detraibili basati sul reddito e sulla condizione familiare.

L’importo massimo di detrazione sarà variabile:

• fino a 14.000 euro per redditi tra 75.000 e 100.000 euro;
  
• fino a 8.000 euro per redditi superiori a 100.000 euro.

I limiti si applicano solo alle nuove spese e non hanno effetto retroattivo.
I valori appena indicati sono quelli di massimi (relativi a un nucleo familiare con 3 o più figli a carico).

Come effettuare il calcolo della detrazione massima ammissibile

Per determinare il tetto di detrazione, occorre analizzare due parametri:

• reddito del contribuente;
  
• figli fiscalmente a carico.

Relativamente al reddito, è possibile definire 2 categorie:

1. redditi tra 75.000 e 100.000 euro: detrazione max 14.000 euro;
2. redditi oltre 100.000 euro: detrazione max 8.000 euro.

Il reddito complessivo è assunto al netto del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e di quello delle relative pertinenze.

In base alla condizione familiare, è possibile ottenere 4 coefficienti familiari da applicare al reddito:

1. 0,50 se nel nucleo familiare del contribuente non vi sono figli fiscalmente a carico;
   
2. 0,70 per un figlio a carico;
   
3. 0,85 per 2 figli a carico;
   
4. 1 se per 3 o più figli a carico o in presenza di almeno uno con disabilità.

Combinando le condizioni, si ottiene la detrazione massima ammissibile.

La seguente tabella mostra i limiti di detrazione in base al reddito e al numero di figli a carico.

I nuovi limiti non hanno effetto retroattivo e si applicano solo alle nuove spese, ossia a quelle effettuate a partire dal 2025.

Sono esclusi dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese i seguenti oneri e le seguenti spese:

• le spese sanitarie;
• le somme investite nelle start-up innovative;
• le somme investite nelle piccole e medie imprese innovative.

Non si considerano neanche gli oneri detraibili per prestiti o mutui contratti fino al 31 dicembre 2024, i premi di assicurazione detraibili, sostenuti in dipendenza di contratti stipulati fino al 31 dicembre 2024 nonché le rate delle spese detraibili ai sensi dell’articolo 16-bis ovvero di altre disposizioni normative, sostenute fino al 31 dicembre 2024.

Tipologie di interventi

Come stabilito dall’art. 16 bis Tuir, gli interventi che danno diritto alla detrazione sono:

• a) manutenzione ordinaria e straordinaria (art. 3 del Dpr 380/2001) su parti comuni;
• b) manutenzione straordinaria e
  ristrutturazione edilizia
  su singole unità immobiliari residenziali (qualsiasi categoria catastale A, eccetto A10) ;
• c) ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali (con stato di emergenza dichiarato);
• d) realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
• e) eliminazione di barriere architettoniche per favorire persone con disabilità;
• f) misure per prevenire atti illeciti;
• g) interventi per cablatura degli edifici e interventi per
  contenimento dell’inquinamento acustico
  ;
• h) misure per il
  risparmio energetico
  , con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle
  fonti rinnovabili di energia
  (anche senza opere edilizie propriamente dette);
• i) misure antisismiche e messa in sicurezza statica;
• j) bonifica dall’amianto e prevenzione di infortuni domestici (es. riparazione prese malfunzionanti, sostituzione tubi del gas).

La detrazione è applicabile anche a:

• interventi di restauro e risanamento conservativo.
  
• lavori di ristrutturazione edilizia su interi fabbricati, eseguiti da imprese o cooperative edilizie. Questi immobili devono essere venduti o assegnati entro 18 mesi dal termine dei lavori (prima del 2014, il termine era di 6 mesi).

Ricordiamo che ai sensi del


Dpr 380/2001
art. 3, comma 1, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, relativamente ai quali compete la detrazione, sono i seguenti:

• lettera a) interventi di manutenzione ordinaria: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

• lettera b) interventi di manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso;

• lettera c) interventi di restauro e di risanamento conservativo: opere di consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

• lettera d) interventi di ristrutturazione edilizia: interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Detrazioni fiscali per interventi edilizi: soggetti beneficiari

L’agevolazione è rivolta ai contribuenti soggetti all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione.

Possono beneficiare della detrazione tutti i contribuenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), sia residenti che non residenti in Italia, a condizione che:

1. possiedano o detengano l’immobile sulla base di un titolo idoneo.
   
2. sostengano le relative spese.

Nota importante
Il titolo di possesso o detenzione e la disponibilità dell’immobile devono esistere al momento del pagamento delle spese che danno diritto alla detrazione, ma non è necessario che permangano per l’intero periodo di fruizione della detrazione.

Categorie di soggetti beneficiari

1. proprietari o nudi proprietari: coloro che possiedono la piena proprietà o la nuda proprietà dell’immobile;
   
2. titolari di diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione e superficie.
   
3. soci di cooperative: cooperative a proprietà divisa (i soci possono beneficiare della detrazione in qualità di possessori) e cooperative a proprietà indivisa (soci possono usufruire della detrazione come detentori, previo consenso scritto della cooperativa);
   
4. imprenditori individuali, solo per gli immobili non considerati beni strumentali o beni merce.
   
5. soggetti che producono redditi in forma associata: rientrano le società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti equiparati (es. imprese familiari), alle stesse condizioni degli imprenditori individuali;
   
6. detentori dell’immobile (locatari e comodatari), se:
   – esiste un contratto di locazione o comodato regolarmente registrato al momento dell’avvio dei lavori;
   – il consenso del proprietario è formalizzato in forma scritta entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si richiede la detrazione;
   
7. familiari conviventi: la detrazione spetta al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile. Per familiari si intendono:
   – coniuge;
   – parenti entro il terzo grado;
   – affini entro il secondo grado.
   La convivenza va dichiarata mediante autocertificazione e deve sussistere al momento di inizio dei lavori;
   
8. coniuge separato: il coniuge assegnatario dell’immobile, anche se intestato all’altro coniuge, può usufruire della detrazione.
   
9. conviventi di fatto: la detrazione spetta ai conviventi di fatto dal 1° gennaio 2016, senza necessità di contratto di comodato. La convivenza deve risultare dai registri anagrafici o da autocertificazione;
   
10. futuri acquirenti, a condizione che:
    – esista un contratto preliminare di vendita registrato.
    – siano state sostenute spese per interventi sull’immobile.
    – l’acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile e abbia eseguito i lavori a proprio carico.

Lavori eseguiti in proprio
Il contribuente che realizza i lavori personalmente ha diritto alla detrazione fiscale, ma solo per le spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati.
📌 Nota importante
L’acquisto dei materiali può essere effettuato anche prima dell’inizio dei lavori. (rif: Circolare AE 01.06.1999 n. 122, Risposta 4.1, e Circolare 11.05.1998 n. 121).

Detrazioni fiscali in condominio

Il condominio è una forma di comunione disciplinata dagli articoli 1117-1139 del Codice civile, in cui coesistono:

• proprietà individuale (appartamenti o altre unità immobiliari accatastate separatamente come box, cantine, ecc.);
• proprietà comune (muri maestri, scale, tetti, cortili, ecc.).

Si tratta di una comunione forzosa, cioè non può essere sciolta e ogni condòmino è obbligato a partecipare alle spese di manutenzione delle parti comuni in proporzione ai millesimi di proprietà.

Parti comuni (su cui eseguire gli interventi ammessi a detrazione)
Secondo l’art. 1117 del Codice civile, sono considerate parti comuni:
– Strutture dell’edificio: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, anditi, portici, cortili.
– Locali comuni: portineria, alloggio del portiere, lavanderia, riscaldamento centrale, stenditoi.
– Impianti e manufatti comuni: ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti, fognature, impianti per acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento fino ai punti di diramazione ai locali privati.

Ruolo dell’amministratore di condominio

Se il numero di condòmini è superiore a 8, è obbligatoria la nomina di un amministratore (art. 1129 c.c.).

L’amministratore ha il compito di rilasciare la certificazione delle spese, indicando:

• generalità e codice fiscale del condòmino;
• identificazione del condominio;
• spese sostenute e quota millesimale imputabile.

Ovviamente deve anche:

• conservare la documentazione originale, per eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate;
• effettuare i bonifici per le spese comuni, indicando chiaramente l’anno di riferimento.

La detrazione spetta ai condòmini in base alla loro quota millesimale o a diversi criteri previsti dagli artt. 1123 e seguenti del Codice civile.
I condòmini devono indicare il codice fiscale del condominio nella dichiarazione dei redditi.

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All’interno troverai:

• Adempimenti e documentazione per usufruire delle agevolazioni edilizie
  
• Come fare fatture e bonifici
  
• Limiti di spesa
  
• Detrazione per acquisto di immobili ristrutturati
  
• Detrazioni per unità promiscue
  
• Cumulabilità con altre agevolazioni
  
• Approfondimento sugli interventi (esempi)

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