Amministratori e Condomini Morosi: Quando sono Responsabili con i Creditori? Scopri Ora!

Il dibattito sulla divulgazione dei nomi dei condòmini inadempienti ai creditori esterni è stato ampiamente discusso nel contesto legale. La giurisprudenza ha fornito chiarimenti ripetuti sulle responsabilità e il ruolo dell’amministratore di condominio in tali circostanze.

È fondamentale per l’amministratore di condominio fornire ai creditori i nomi dei condòmini morosi, un compito che si rivela un elemento essenziale per una gestione trasparente del condominio. La giurisprudenza ha sottolineato come l’omissione o il ritardo in tale compito possano portare a responsabilità dirette per l’amministratore, identificando tali azioni come abuso di diritto.

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Dovere di comunicazione e protezione dei creditori

L’art. 63 delle normative di attuazione del Codice Civile prescrive che l’amministratore di condominio debba fornire ai creditori insoddisfatti le informazioni sui condòmini morosi, per permettere loro di recuperare il credito prima di rivolgersi agli altri condòmini che sono in regola con i pagamenti.

Tale normativa protegge sia i creditori che i condòmini che rispettano le regole, prevenendo che quest’ultimi debbano affrontare richieste di pagamento ingiustificate.

Rivelare i morosi non viola la privacy

Nel 2018, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 24 aprile numero 8426, ha obbligato un condominio di Roma, attraverso il suo amministratore, a divulgare i nomi dei condòmini morosi a un’azienda creditrice.

La Corte ha spiegato che tale dovere non costituisce una violazione della privacy, ma un obbligo di cooperazione con il creditore a tutela dei suoi diritti, escludendo però una responsabilità diretta dell’amministratore e attribuendo la colpa al condominio nel suo complesso. Di conseguenza, se il condominio attribuisce la mancata comunicazione all’amministratore, deve agire legalmente contro di lui.

Non comunicare i morosi implica una responsabilità personale per l’amministratore

Più recentemente, una sentenza della seconda sezione della Cassazione, datata 15 gennaio 2025 numero 1002, ha ulteriormente approfondito la questione, affermando che il ritardo nella comunicazione dei morosi può risultare in una condanna personale per l’amministratore.

Uno dei temi più discussi riguarda chi debba essere ritenuto responsabile in caso di mancata comunicazione. Alcuni orientamenti giurisprudenziali sostengono che la responsabilità debba essere attribuita al condominio, altri ritengono che sia l’amministratore a dover rispondere personalmente, in quanto soggetto a un obbligo legale specifico.

Recentemente, la Cassazione ha ribadito che la responsabilità debba essere attribuita direttamente all’amministratore, poiché il suo compito di comunicazione non deriva dal mandato condominiale, ma da un obbligo legale autonomo.

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La legittimazione passiva

La questione della legittimazione passiva dell’amministratore nella comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori è stata analizzata dalla Corte.

• Un orientamento considera questo obbligo un dovere legale di cooperazione con il creditore, imposto direttamente all’amministratore;
• L’altro vede questa responsabilità come parte del mandato di agire nell’interesse dei condòmini che sono in regola con i pagamenti.

La Corte si è schierata con il primo orientamento, stabilendo che questo obbligo supera il rapporto di mandato con i condòmini e si configura come un dovere legale di collaborazione con il creditore. Un ritardo nella comunicazione può danneggiare il creditore, impedendo il recupero del credito. Pertanto, se l’amministratore non adempie a questo compito, la responsabilità non ricade sul condominio, ma su di lui personalmente.

Non comunicare i morosi è un abuso del diritto

Un altro aspetto cruciale della questione è stato affrontato dal Tribunale di Vasto nella sentenza numero 3460 del 8 novembre 2023, che ha interpretato la man
cata comunicazione dei nominativi dei condòmini morosi come un chiaro “abuso di diritto”.

In un caso specifico, un creditore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo esecutivo contro il condominio e, non riuscendo a pignorare beni mobili, aveva richiesto all’amministratore l’elenco dei condòmini morosi. L’amministratore non aveva fornito le informazioni necessarie, costringendo il creditore a portarlo in giudizio.

Il Tribunale ha giudicato che l’omissione dell’amministratore violasse l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che obbliga l’amministratore a comunicare i dati dei morosi per garantire che i creditori agiscano prima contro di loro e non contro i condòmini in regola con i pagamenti.

L’amministratore, non adempiendo a questo obbligo, ha quindi abusato della propria posizione, causando un danno al creditore, che non ha potuto procedere all’esecuzione nei confronti dei singoli condòmini morosi. Per questi motivi, il Tribunale ha condannato il condominio, rappresentato dall’amministratore, a fornire i dati richiesti entro dieci giorni e a pagare una penale per ogni giorno di ritardo, oltre alle spese legali.

Questa sentenza ribadisce che l’obbligo di comunicazione non solo è un dovere legale dell’amministratore, ma anche un atto che non comporta alcun sacrificio significativo per lui. Tuttavia, la responsabilità dell’omissione può ricadere sia sull’amministratore che sul condominio, a seconda dell’orientamento giurisprudenziale prevalente.