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Fabrizio Segalerba Fiaip
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“Il mercato immobiliare italiano, nonostante le sfide globali, ha mostrato una discreta resilienza – ha spiegato Fabrizio Segalerba – Secondo gli ultimi dati ufficiali, nel 2024 si sono registrate circa 707.000 compravendite residenziali, un leggero calo rispetto alle 710.000 del 2023 (-0,4%). Tuttavia, per il 2025 si prevede una ripresa moderata, con un totale atteso di 732.000 transazioni. Sul fronte dei prezzi, nel 2024 si è registrata una crescita media annua dell’1,5%, mentre per il 2025 si prevede un incremento compreso tra l’1,5% e il 2%, trainato dalla domanda nelle grandi città e dalla limitata offerta”.
Il tema degli affitti brevi
“Un argomento molto dibattuto – ha proseguito Segalerba – è quello degli affitti brevi, accusati di spopolare i centri delle città e di contribuire all’aumento dei canoni di locazione. Noi crediamo che un proprietario debba essere libero di locare una casa come meglio crede. Inoltre, la locazione breve permette spesso di mettere sul mercato immobili che altrimenti rimarrebbero chiusi, contribuendo comunque a rendere vivibili i nostri centri storici”.
“Se i proprietari prediligono questa tipologia locativa – ha spiegato il Segretario Nazionale Fiaip – il problema sta a monte: una legislazione sulle locazioni oramai obsoleta e non più adeguata ai tempi attuali. Serve una riforma normativa che consenta di bilanciare le esigenze di locazione stabile e breve, favorendo al contempo un mercato più dinamico e accessibile”.
Redditività delle locazioni e valori pre-crisi 2008
La redditività lorda media delle locazioni residenziali in Italia – secondo i dati Fiaip – si attesta intorno al 9,3%, con variazioni tra le diverse città:
• Milano: +4,69%
• Bologna: +4,27%
• Roma: +3,01%
Questi rendimenti risultano competitivi rispetto ad altre forme di investimento, come i titoli di Stato decennali.
“È importante sottolineare – ha spiegato Segalerba – che, ad eccezione di alcune aree come Milano, i prezzi delle abitazioni in Italia non hanno ancora raggiunto i livelli pre-crisi del 2008. Quel periodo era caratterizzato da un eccesso di credito bancario, che aveva consentito l’accesso alla casa anche a persone in condizioni di sovraindebitamento. Ancora oggi si osservano differenze fino al 40% rispetto ai valori del 2006-2013, evidenziando come il mercato immobiliare stia ancora recuperando terreno rispetto agli eccessi di quel ciclo economico”.
Demografia e impatto sul mercato immobiliare
“Il calo della popolazione è un fattore determinante per il mercato immobiliare – ha proseguito Segalerba – Attualmente, la popolazione italiana è scesa a 58,97 milioni di abitanti, evidenziando un indice di vecchiaia molto alto (199,78%), con quasi 200 anziani ogni 100 giovani. Inoltre, l’indice di dipendenza strutturale è salito al 57,56%, aumentando la pressione economica sulla popolazione attiva. Questi dati sottolineano la necessità di politiche abitative mirate e di soluzioni innovative per rispondere alla domanda di alloggi adatti a una popolazione in evoluzione”.
Impatto dei tassi di interesse e della politica creditizia
“La politica monetaria ha influenzato il mercato immobiliare – ha spiegato ancora Fabrizio Segalerba – Il 30 gennaio 2025, la Banca Centrale Europea ha annunciato un ulteriore taglio dei tassi di interesse di 25 punti base, riducendo il tasso sui depositi dal 3,00% al 2,75%, il tasso sui rifinanziamenti principali al 2,90% e il tasso sui prestiti marginali al 3,15%. Questo intervento riflette la volontà della BCE di sostenere la crescita economica e contrastare il rallentamento economico in corso nell’Eurozona”.
Secondo Fiaip, l’inflazione è prevista al 2,1% nel 2025, favorendo maggiore stabilità nei consumi e negli investimenti. La riduzione dei tassi dovrebbe progressivamente riflettersi su una riduzione dell’Euribor, parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, e sull’IRS per i mutui a tasso fisso.
La domanda di mutui per surroga ha registrato un incremento del 7,2% nel 2024, segnando un’inversione di tendenza. Tuttavia, la quota di compravendite finanziate da mutui resta intorno al 41,4%, ancora inferiore ai livelli pre-pandemia.La politica monetaria ha influenzato il mercato immobiliare. La Banca Centrale Europea ha ridotto il tasso di riferimento dal 4,5% al 3,0% nel 2024, contribuendo a una ripresa del mercato. L’inflazione è prevista al 2,1% nel 2025, favorendo maggiore stabilità nei consumi e negli investimenti.
Nuovi standard e tendenze: l’efficienza energetica come priorità
“Un trend in forte crescita – ha aggiunto Segalerba – è l’attenzione verso gli immobili energeticamente efficienti. Le normative europee e la crescente consapevolezza ambientale hanno spinto sia gli acquirenti che gli investitori a privilegiare abitazioni con classe energetica elevata. Questo rappresenta una grande opportunità per il mercato, ma anche una sfida: la riconversione di immobili vetusti richiede investimenti significativi, ma è la chiave per preservarne il valore nel tempo.
Nel perseguire gli obiettivi di efficientamento energetico, è tuttavia fondamentale considerare l’impatto sociale. Non dobbiamo mettere in difficoltà quella parte di popolazione più debole, ovvero coloro che hanno acquistato casa in periferia con un mutuo, per i quali il costo per l’adeguamento energetico potrebbe creare gravi difficoltà economiche, oltre alla perdita di valore del bene stesso. Questo richiede un approccio equilibrato, che tuteli le fasce più vulnerabili della popolazione”.
Le Prospettive future
Secondo il Segretario Nazionale Fiaip, guardando al futuro, il mercato immobiliare dovrà affrontare nuove sfide e opportunità:
• Sostenibilità ambientale: lo sviluppo di immobili a basso impatto energetico diventerà un elemento sempre più centrale nelle strategie di investimento.
• Adattabilità urbana: sarà essenziale riconvertire edifici obsoleti in soluzioni abitative e commerciali più flessibili e moderne.
• Accesso al credito: la ripresa dei mutui e il miglioramento dell’accessibilità finanziaria saranno determinanti per sostenere la domanda di acquisto.
• Attrazione degli investimenti esteri: il mercato italiano dovrà mantenere competitività rispetto ad altre nazioni europee per attrarre capitali internazionali.
• Innovazione e digitalizzazione: la tecnologia avrà un ruolo cruciale nell’efficientare i processi di compravendita e gestione immobiliare.
“Il mercato immobiliare italiano ha un grande potenziale – ha concluso Fabrizio Segalerba – ma per sfruttarlo appieno è necessario affrontare con decisione le sfide che ci attendono. Solo attraverso una visione lungimirante, politiche adeguate e una collaborazione tra pubblico e privato, potremo garantire uno sviluppo sostenibile e inclusivo del settore”.
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