le regole nel caso di donazione

L’Agenzia delle Entrate torna a fornire chiarimenti sul tema delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Le agevolazioni spettano per nel caso in cui il nuovo immobile sia acquistato dopo che il soggetto abbia in precedenza donato un immobile a sua madre. La donazione determina infatti l’immediato passaggio della proprietà.

Le regole non cambiano se nel contratto di donazione è inserita una condizione di reversibilità nel caso di premorienza del donatario, in altre parole se le parti stabiliscono che alla morte di chi ha ricevuto l’immobile in donazione il donante torna nuovamente proprietario dell’immobile.

Agevolazione prima casa: i requisiti da rispettare

Con la risposta all’interpello numero 27 di oggi, 12 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce quali sono i requisiti che permettono l’accesso alle agevolazioni prima casa in presenza di una donazione di un immobile prima dell’acquisto dell’abitazione.

Il caso in esame è quello dell’istante che, in possesso di un immobile, ha deciso di donarlo a sua madre prima di acquistare una nuova abitazione.

Il soggetto chiede se ha diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa anche se nel contratto è stato stabilito che gli effetti della donazione sono condizionati alla premorienza della madre rispetto all’istante.

Gli effetti sono quindi destinati a esaurirsi e, alla morte della madre, la proprietà dell’immobile tornerà del soggetto in questione.

L’Amministrazione finanziaria chiarisce che il soggetto può avere accesso alle agevolazioni prima casa e spiega quali sono i requisiti da rispettare.

A disciplinare l’agevolazione prima casa è l’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Le condizioni da rispettare sono le seguenti:

• che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Il documento di prassi si sofferma poi sulle condizioni di reversibilità previste dall’articolo 791 del Codice civile, che prevede che il donante possa stipulare la reversibilità delle cose donate nel caso di premorienza del solo donatario o dei suoi discendenti.

Tale condizione prevede che il bene donato rientri nel patrimonio del donante in caso di morte del soggetto che ha beneficiato della donazione.

Con tale accordo il donatario diventa quindi proprietario del bene fino al suo decesso.

Agenzia delle Entrate – Risposta all’interpello numero 27 del 12 febbraio 2025

Chiarimenti sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa nell’ipotesi di precedente donazione di un altro immobile.

Agevolazione prima casa: le regole nel caso di donazioni

Dopo aver chiarito il funzionamento delle donazioni nel caso in cui siano adottate condizioni di reversibilità nel caso di premorienza del donatario, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’istante può avere accesso alle agevolazioni per la prima casa.

Come specificato nel documento chiarificatore:

“La donazione è, infatti, immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.”

Dal momento che la donazione precede la compravendita del nuovo immobile, il soggetto può quindi procedere con l’acquisto della nuova abitazione con i benefici della prima casa.

Al momento dell’acquisto, infatti, il soggetto non è proprietario di un altro immobile e rispetta i requisiti per beneficiare delle condizioni agevolate sull’acquisto della nuova abitazione.