Termine per ultimare l’immobile sospeso nel periodo emergenziale

In materia di agevolazione prima casa, in caso di acquisto di immobile in costruzione, al termine di tre anni per l’ultimazione dell’edificio si applica la sospensione dei termini del periodo pandemico.
Ciò in quanto il termine triennale è correlato al termine di decadenza per la verifica dei presupposti delle agevolazioni ex art. 76 del DPR 131/86 sospeso dall’art. 67 del DL 18/2020.
Al contribuente, quindi, non può essere riconosciuto un termine inferiore per mantenere il beneficio fiscale rispetto a quello accertativo dell’ente impositore.

A questo arresto è pervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4110 del 17 febbraio 2025 in cui ha affrontato la questione della sospensione del termine triennale per l’immobile in costruzione.
Rammentiamo che la fattispecie è molto particolare, in quanto trattasi del beneficio prima casa riferito all’acquisto di un immobile in corso di costruzione ammesso a detto beneficio a condizione che, una volta ultimato, esso rientri in una delle categorie catastali non escluse (trattasi delle abitazioni “di lusso” catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9).

Il termine entro cui verificare che la condizione si sia realizzata, mancando una norma espressa, è quello triennale ex art. 76 comma 2 del DPR 131/86 di chiara matrice giurisprudenziale.
Infatti, le pronunce della Suprema Corte nn. 5180/2022 e 10011/2009 hanno sostenuto che in assenza di un termine normativamente fissato per realizzare una condizione richiesta dalla legge per accedere a un beneficio, esso non può superare quello attribuito all’Amministrazione finanziaria per esercitare i propri controlli sulla spettanza del beneficio medesimo.

Tornando alla fattispecie oggetto del decisum, il contribuente versava nell’ipotesi in cui nelle more del termine triennale interveniva l’emergenza pandemica, impedendogli di ultimare i lavori.
L’Amministrazione finanziaria, quindi, contestava la decadenza dal beneficio prima casa per non aver ultimato i lavori nel triennio.

Si osservi che durante il periodo emergenziale è intervenuto l’art. 24 del DL 23/2020 che ha sospeso, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, in tema di agevolazione prima casa.
Tale termine è stato nuovamente prorogato dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023 ex art. 3 comma 10-quinquies del DL 198/2022.

Per altro verso, l’art. 67 comma 1 del DL 18/2020 ha sospeso “dall’8 marzo al 31 maggio 2020 i termini relativi alle attività di liquidazione, di controllo, di accertamento, di riscossione e di contenzioso, da parte degli uffici degli enti impositori”.

L’Amministrazione, quindi, contestava la decadenza dal beneficio in quanto i lavori non erano stati ultimati nel triennio, ritenendo che al termine triennale di cui all’art. 76 comma 2 del DPR 131/86 (applicabile in via interpretativa), non potesse applicarsi la sospensione ex art. 24 del DL 23/2020.

La Cassazione, invece, è stata di avviso opposto rispetto alla tesi dell’Amministrazione finanziaria, enunciando il principio per cui: “l’art. 24 del d.l. 8 aprile 2020, n. 23, conv. c.m. in l. 40/2020, che ha stabilito la sospensione, durante il periodo emergenziale (Covid) dei termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché del termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, trova applicazione anche con riferimento al termine triennale per l’ultimazione degli immobili in costruzione, di applicazione giurisprudenziale, il quale, in quanto strettamente correlato al termine di decadenza per la verifica dei presupposti delle agevolazioni – sospeso anch’esso ex art. 67, comma 1, d.l. 17 marzo 2020, n. 18 – non può essere più breve di quello accordato all’ente impositore”.

In buona sostanza, i giudici di legittimità hanno ritenuto che per l’acquisto di immobile in costruzione oggetto di agevolazione prima casa, il termine triennale ex art. 76 comma 2 del DPR 131/86 entro cui ultimare i lavori è oggetto di sospensione ai sensi dell’art. 24 del DL 23/2020.

Tale applicazione, spiega la Cassazione, trova ragione nel fatto che diversamente il termine attribuito al contribuente sarebbe più breve di quello accertativo che gode della proroga ex art. 67 comma 1 del DL 18/2020.

Si segnala che, invece, l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 39/2021, ha espressamente escluso che possa ritenersi sospeso il termine di tre anni per l’ultimazione dell’edificio in caso di acquisto (per successione o donazione, nel caso di specie) di un immobile in corso di costruzione.
In senso contrario si è espressa la giurisprudenza di merito, tra cui C.G.T. I Lecce 11 luglio 2023 n. 1174/2/23 e C.T.I° Gorizia 17 ottobre 2022 n. 47/1/22, oggi avvalorata dalla pronuncia della Cassazione.