Si può vendere casa senza garage?

Posso vendere il mio appartamento senza il garage pertinenziale?

In linea generale, la legge italiana cerca di garantire un adeguato numero di parcheggi in relazione agli edifici, per evitare problemi di sosta e di traffico. Per questo motivo, esistono normative che, in alcuni casi, vincolano la vendita del garage a quella dell’appartamento.

Le principali leggi da considerare sono:

• Legge “Ponte” (n. 765/1967): ha introdotto l’obbligo, per le nuove costruzioni, di riservare appositi spazi a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura dell’edificio (inizialmente 1 metro quadro di parcheggio ogni 20 metri cubi di costruzione, poi 1 mq ogni 10 mc);
• Legge “Tognoli” (n. 122/1989): ha introdotto la possibilità di realizzare parcheggi in deroga agli strumenti urbanistici, con un vincolo di pertinenzialità “forte” (vedi nel prosieguo);
• Legge n. 246/2005: ha modificato la Legge Ponte, rendendo liberamente trasferibili i parcheggi realizzati in base ad essa, ma solo per quelli costruiti dopo il 16 dicembre 2005.

Cos’è un garage pertinenziale?

Un garage (o box auto) è considerato «pertinenziale» quando è destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra unità immobiliare (in genere, un appartamento). La pertinenzialità è un vincolo giuridico che lega i due immobili. Per ulteriori informazioni leggi “Quando un box può essere considerato pertinenza“.

Cos’è un box Tognoli?

Un “box Tognoli” è invece un parcheggio realizzato in base alla Legge Tognoli (n. 122/1989). Questi parcheggi hanno un vincolo di pertinenzialità inderogabile: non possono essere venduti separatamente dall’unità immobiliare a cui sono collegati.

Se hai acquistato un appartamento con un “box Tognoli”, non puoi vendere l’appartamento e tenerti il box, o viceversa.

Cos’è un “parcheggio Ponte”?

Un “parcheggio Ponte” è uno spazio destinato a parcheggio realizzato in base alla Legge Ponte (n. 765/1967). Questi parcheggi, se costruiti prima del 16 dicembre 2005, hanno un vincolo di pertinenzialità relativo: possono essere venduti separatamente dall’appartamento, ma l’acquirente dell’appartamento ha un diritto d’uso sul parcheggio.

Se vendi un appartamento con un “parcheggio Ponte” costruito nel 2000, l’acquirente dell’appartamento avrà il diritto di usare quel parcheggio, anche se tu lo hai venduto a un’altra persona.

Come faccio a sapere se il mio garage è “Tognoli” o “Ponte”?

Per scoprire se il tuo garage appartiene alla categoria “Tognoli” o “Ponte”, devi:

1. analizzare il permesso di costruire (o i titoli edilizi successivi): lì troverai indicato se il garage è stato realizzato in base alla Legge Tognoli o alla Legge Ponte;
2. verificare la trascrizione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari: un eventuale vincolo di pertinenzialità “forte” (Tognoli) dovrebbe essere trascritto.

Il mio garage è stato costruito nel 2023. Posso venderlo separatamente?

Se il tuo garage è stato costruito nel 2023, non è soggetto al vincolo “Tognoli”. Potrebbe, in teoria, essere soggetto al vincolo “Ponte” relativo (con diritto d’uso per l’acquirente dell’appartamento), ma solo se è stato costruito prima del 16 dicembre 2005. Dato che è stato costruito nel 2023, è liberamente trasferibile, in base alla Legge n. 246/2005.

Cosa succede se vendo l’appartamento senza un “parcheggio Ponte” (costruito prima del 2005)?

L’acquirente dell’appartamento avrà un diritto d’uso sul parcheggio, anche se tu lo hai venduto a un’altra persona. Questo diritto d’uso gli consente di parcheggiare l’auto in quello spazio.

Attenzione: se l’acquirente non ha le chiavi del garage, sarà difficile per lui esercitare concretamente questo diritto. Tuttavia, potrebbe agire legalmente per far valere il suo diritto d’uso.

Posso vendere separatamente un garage costruito in eccedenza rispetto agli standard urbanistici?

Se sono stati costruiti più garage rispetto al numero minimo richiesto dalla legge (Legge Ponte o altre normative), i garage in eccedenza sono liberamente trasferibili.

Ad esempio, la Legge Ponte richiedeva 10 posti auto per un edificio. Se il costruttore ne ha realizzati 15, allora i 5 posti auto in più sono liberamente vendibili, anche separatamente dagli appartamenti di cui sono pertinenza.