Case green, le agevolazioni e gli incentivi disponibili. Ma a Milano ci sono anche 12.800 uffici e 17.600 negozi da riqualificare

Negli ultimi mesi si è acceso il dibattito sugli effetti dell’applicazione della direttiva Ue Casa Green. Al cuore della discussione, come è ovvio, ci sono le conseguenze per i proprietari di casa, ma in realtà la direttiva riguarda tutti gli immobili e potrebbe avere conseguenze pesanti anche per chi possiede un’unità immobiliare per svolgervi un’attività professionale o imprenditoriale. Usiamo il condizionale perché se è vero che la direttiva deve essere recepita nel nostro ordinamento, non è del tutto sicuro che tempi e modalità di attuazione rimarranno invariati. Né a livello nazionale né a livello comunitario.

La classificazione energetica degli edifici, lo ricordiamo, si articola in dieci classi (le quattro in cui è suddivisa la A e poi, dalla migliore alla peggiore, dalla B alla G). Se poniamo come discrimine la classificazione dell’edificio almeno in classe energetica D a Milano gli immobili accatastati come ufficio sono per la verità messi meglio delle case. Secondo i dati aggiornati al primo febbraio dalla Regione Lombardia tramite Cened e Aria alle tre peggiori classi energetiche (quelle sulle quali bisognerà intervenire prima) appartiene infatti il 68% delle case, mentre per gli uffici il dato scende al 34,7%. Una via di mezzo per i locali commerciali, che registrano immobili nelle classi peggiori al 43%.

Le percentuali sono quelle ricavabili dall’analisi delle certificazioni energetiche richieste negli ultimi anni; proiettandole sul totale degli immobili emergerebbe che gli uffici con le tre peggiori classi energetiche in città sarebbero circa 12.800 mentre i negozi sarebbero circa 17.600.
Mettere mano alla riqualificazione energetica con risorse proprie non è sempre agevole (e non è mai gradevole). Servirebbero incentivi pubblici, ma i bonus fiscali sono stati ridotti dalla Legge di Bilancio 2025 e gli immobili non residenziali hanno subito i tagli maggiori.

Per capire se e quali opportunità tributarie si offrono a chi compie oggi i lavori in un immobile strumentale, ci siamo rivolti al commercialista milanese Christian Dominici. Che spiega: «Chi effettua migliorie su un immobile strumentale può optare, come ha stabilito la Cassazione, per l’ammortamento del costo aggiungendolo a quello dell’immobile, ma servono tempi lunghissimi, fino a 33 anni, oppure può dedurre la spesa per un valore massimo del 5% del totale dei beni ammortizzabili il primo anno e poi dedurre il resto nei cinque anni successivi». Al di là dei tecnicismi, la sostanza è che il vantaggio fiscale è ben poco appetibile ma il nostro interlocutore precisa: «Ristrutturare costituisce comunque una opportunità per l’imprenditore al fine di adeguare il valore del proprio immobile alle normative in termini di sicurezza ed adeguatezza energetica, e permette nel lungo termine di beneficiare di un valore di carico in bilancio dell’immobile più elevato in tutti i casi di eventuale cessione».

Un ritorno fiscale più immediato lo si ottiene invece in termini di Imposta sul Valore Aggiunto. «La Cassazione ha stabilito che anche i lavori di ristrutturazione su beni immobili di terzi, ma detenuti e strumentali per la propria attività professionale, danno diritto alla richiesta immediata di rimborso dell’Iva pagata per le ristrutturazioni. Questa norma è particolarmente importante proprio in questi giorni, infatti dal 1 febbraio 2025 al 30 aprile 2025 le imprese presentano la dichiarazione Iva per l’anno solare 2024, e quindi tutti coloro che hanno effettuato lavori di ristrutturazione anche su beni immobili di terzi nell’anno 2024 possono fin d’ora chiedere il rimborso dell’intera imposta Iva (22%) pagata sui lavori».

Per rispettare i parametri della direttiva Casa Green un apporto decisivo potrà venire dal fotovoltaico. E qui le facilitazioni appaiono più interessanti. «Dall’anno di imposta 2024, particolari incentivi sono posti per la realizzazione di impianti fotovoltaici su immobili strumentali. La Legge Sabatini, rivolta alle Pmi, offre un credito a un tasso d’interesse favorevole per investimenti tra i 20.000 e i 4 milioni di euro, con la possibilità di ottenere il finanziamento in un’unica tranche. Il Piano di Transizione 5.0 riconosce un credito d’imposta (fino al 65%) alle aziende che nel biennio 2024-2025 effettueranno interventi di efficientamento energetico anche tramite impianti fotovoltaici».

Ci sono infine i tradizionali bonus, seppur molto ridotti. Gli immobili non residenziali possono ancora ottenere quest’anno il sisma e l’ecobonus, ma la detrazione si riduce al 36%. Stessa percentuale per il bonus ristrutturazione, ottenibile però dagli immobili strumentali solo per i lavori sulle parti comuni dell’edificio. L’unica agevolazione che ha conservato le percentuali (75% in cinque anni) del 2024 è invece quella sulle opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche.

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