Casa ristrutturata con i bonus fiscali, quando cambia la rendita catastale? Cosa fare se arriva la lettera dell’Agenzia delle Entrate

Caro amico ti scrivo… Per quanto possa essere gentile la forma di una lettera di “compliance” l’avvio di un rapporto epistolare con l’Agenzia delle Entrate non è proprio quello che il contribuente si augura. Però l’attesa (o più che altro il timore) c’è, visto che da mesi è stata annunciata un profluvio di missive per invitare i proprietari che hanno compiuto lavori di ristrutturazione del loro immobile a procedere al ricalcolo della rendita catastale. Un’incombenza che richiede il ricorso a un tecnico ma che perlomeno per gli immobili non di lusso in cui il proprietario abbia la residenza comporta, oltre alla parcella del professionista, conseguenze ridotte, perché un eventuale aumento del valore catastale di una prima casa esente da Imu può al massimo incidere sull’entità dell’Isee. Ne faranno le spese gli acquirenti dell’immobile o anche i beneficiari di una donazione o di una successione dell’immobile.

Ma a chi arriverà la lettera dell’Agenzia delle entrate?

Prima di tutto, a chi arriveranno le lettere? No a tutti i clienti che hanno beneficiato dei vantaggi fiscali garantiti dal Superbonus al 100%, almeno in una prima fase. Le comunicazioni dell’Agenzia delle entrate per adeguare la rendita fiscale delle case ristrutturate con l’aiuto fiscale dovrebbero essere «mirate», ovvero indirizzate ai contribuenti per i quali sia «fondato il sospetto di un comportamento anomalo». A spiegarlo è stata la sottosegretaria aò ministero dell’Economia, Lucia Albano, in una risposta al question time in commissione Finanze della Camera. 

Il ricalcolo della rendita

Ma quando si deve procedere al ricalcolo della rendita? Sostanzialmente quando si verifica uno dei seguenti casi.
1) Una variazione della superficie calpestabile dell’immobile;
2) Una variazione della tipologia dell’immobile a causa di un cambio di destinazione;
3) Quando a seguito di lavori di ristrutturazione l’immobile ha un aumento di valore di mercato (indicativamente del 15% almeno).
Cominciamo dalla terza ipotesi, perché è quella che dovrebbe in massima parte riguardare l’invio delle lettere ed è anche la meno chiara da definirsi. Destinatari dovrebbero essere i proprietari di casa che hanno fatto ricorso al Superbonus. La legge di bilancio 2024 ha previsto che chi ha ottenuto la maxiagevolazione dovesse comunicare, quando ne ricorressero gli estremi, l’aggiornamento della rendita. Il problema è che il computo, che comunque va fatto da un tecnico, riporta ai bei tempi andati delle dichiarazioni dei redditi “lunari” (chi ha fatto il 740 nel 1992 non lo ha dimenticato).

Come calcolare le spese

Dunque: si sommano le spese effettuate per le opere del tutto nuove (ad esempio il cappotto termico) si aggiungono abbattendole (indicativamente del 50%) le spese per opere di sostituzione (ad esempio la caldaia). Si calcola, ad esempio sul sito rivaluta.istat.it, il coefficiente di rivalutazione tra il mese in cui si sono finiti i lavori e il dato medio annuo del 1988; si fa la stessa operazione rispetto al dato medio del 1989. Infine si fa la media tra i due. Poi si divide la somma spesa per il coefficiente e si mette il risultato in rapporto con il valore catastale ottenuto moltiplicando per 100 la rendita. Se le spese superano il 15% la rendita dell’immobile aumenta di una classe, se si supera il 30% l’aumento è di due classi.

Rendita catastale e valore immobiliare

Per fare un po’ di chiarezza precisiamo che gli anni 1988 e 1989 ovviamente non sono scelti a caso perché sono l’epoca in cui sono stati determinate le rendite catastali tuttora in vigore (sia pure con alcuni coefficienti di aggiornamento) e che in quegli anni il valore di un immobile residenziale era calcolato moltiplicando per 100 la rendita. Ma vediamo un esempio di calcolo. Ipotizziamo che per il Superbonus si siano spesi 40 mila euro per il cappotto termico e 20 mila (da dimezzare ai fini del calcolo) per gli infissi, che i lavori siano finiti a dicembre 2023 e che la casa abbia una rendita catastale di 1000 euro. 50 mila euro (40 del cappotto e 10 per la caldaia) di dicembre 2023. Il coefficiente di rivalutazione tra dicembre 2023 e la media annua del 1988 è 2,531; rispetto alle media del 1989 il coefficiente è di 2,374. La media tra i due è 2,45. 50mila diviso 2,45 dà 20.408, il valore catastale è 100mila e quindi siccome le spese superano il 15% c’è l’aumento di una classe. Come scrive il Sole 24 ore il Consiglio nazionale dei geometri sta valutando la possibilità di emanare una serie di linee guida per le valutazioni. Di certo un intervento chiarificatore delle Entrate sarebbe opportuno anche perché la “regola” del 15% si basa su circolari interpretative. E anche perché nelle grandi città la differenza di valore tra una classe e l’altra è generalmente maggiore, tra il 17 e il 18%.

Il quadro completo dei lavori eseguiti all’immobile

Abbiamo chiesto ad Assoedilizia, l’Associazione milanese dei proprietari aderente a Confedilizia, un parere su come si debbano comportare i proprietari che ricevessero una lettera di invito a ricalcolare la rendita. «Chi riceve una lettera di compliance dalle Entrate in cui si chiede conto della mancata comunicazione della “variazione dello stato dei beni” di un immobile oggetto di interventi riconducibili al Superbonus, deve considerare che l’Agenzia non ha il quadro di dettaglio degli effetti concreti che i lavori eseguiti abbiano avuto sul valore catastale dell’immobile. La variazione catastale non deve essere presentata per il solo fatto dell’esecuzione di lavori superbonus, ma solo nei casi previsti dalla legge catastale».

Aderire alla lettere o rispondere alle Entrate

Va quindi considerato che se la singola unità immobiliare non ha beneficiato di lavori “trainati” non c’è alcuna comunicazione da fare, così come il rinnovo degli infissi non influisce sulla rendita catastale. Lavori impegnativi come il cappotto termico all’edificio possono invece, se considerati insieme ad altri interventi (come l’installazione dei pannelli fotovoltaici), far raggiungere quella soglia di incremento di valore del 15% del valore catastale che, convenzionalmente, fa scattare un aumento della rendita catastale e il passaggio di classe catastale. Occorre quindi che il contribuente, esaminando la nuova diagnosi energetica dell’edificio e con l’aiuto di un tecnico esperto di catasto, scelga se aderire alla lettera di compliance (e rimediare con il ravvedimento operoso e un nuovo Docfa) oppure rispondere in modo circostanziato alle Entrate dimostrando che non ci sono state variazioni significative.

Accorpamento di due unità immobiliari

Come si vede la situazione è piuttosto intricata. Meno problemi sorgono per le prime due ipotesi che abbiamo ricordato sopra: se infatti l’indicazione di procedere al ricalcolo a seguito di Superbonus appare largamente disattesa, quando si svolgono pratiche edilizie che richiedono autorizzazioni il professionista incaricato del progetto procede sempre a chiusura dei lavori. La modifica della superficie utile si ha ad esempio quando si realizza una veranda o si rende abitabile un sottotetto. Anche se non cambia la classe dell’immobile aumenta il numero dei vani e conseguentemente la rendita complessiva. Ma la modifica della rendita può andare a favore del proprietario del bene. Ad esempio se si accorpano due unità immobiliari adiacenti può risultare un numero di vani inferiore a quello che si otteneva sommando i vani due immobili distinti.

Negozi e uffici

Anche il cambio di destinazione potrebbe portare a piacevoli sorprese per il proprietario se si trasforma in abitazione un ufficio o, laddove vi siano i requisiti urbanistici e igienici, un negozio.
Per spiegare come possa succedere bisogna di nuovo tornare al 1988/1989. Allora era in vigore l’equo canone per le abitazioni mentre i contratti riguardanti negozi e uffici erano sottoposti a molti vincoli (tuttora in vigore) ma consentivano la libera determinazione del canone. Ne conseguiva che le rendite in proporzione erano più alte e perciò il passaggio ad abitazione potrebbe portare una riduzione dell’estimo. Cosa che certamente non avviene se il passaggio ad abitazione avviene invece trasformando in casa un laboratorio, come nel caso dei loft.